به گزارش خبرگزاری بینالمللی اهلبیت(ع) ـ ابنا ـ پیامدهای جنگ علیه ایران از طریق کانالهایی پیچیدهتر به بخش املاک و مستغلات جهان نیز گسترش یافته است؛ مهمترین این کانالها افزایش قیمت انرژی، سختتر شدن شرایط تامین مالی، افزایش ریسک سرمایهگذاری و کند شدن تصمیمات بلندمدت سرمایهگذاری است.
براساس گزارش شبکه الجزیره، برآوردهای منتشرشده از سوی مؤسسات سرمایهگذاری و رتبهبندی اعتباری نشان میدهد مهمترین اثر این جنگ بر بازار املاک جهانی از طریق تاثیر شوک ژئوپلیتیکی بر تورم، نرخ بهره، اعتبار، نقدینگی و شرایط تامین مالی صورت میگیرد.
انتقال بحران از انرژی به املاک
در این زمینه، شرکت جهانی «لاسال برای مدیریت سرمایهگذاری» که در ۱۳ کشور فعالیت دارد، معتقد است مسیر اصلی انتقال جنگ به بازار املاک از طریق بازار انرژی است؛ زیرا هرگونه اختلال در عرضه انرژی موجب افزایش تورم، تأخیر در کاهش نرخ بهره و بالا رفتن بازده مورد انتظار از داراییهای بلندمدت میشود؛ مسئلهای که به ارزشگذاری املاک و معاملات وابسته به وام فشار وارد میکند.
این شرکت به نقل از مؤسسه «کپیتال اکونومیکس» برآورد کرده است که افزایش ۱۰ تا ۱۵ درصدی قیمت نفت، حدود ۰.۲ تا ۰.۳ واحد درصد به تورم اقتصادهای پیشرفته اضافه میکند. این یعنی بازار املاک با شوکی غیرمستقیم اما گسترده روبهرو است.
شوک نفت و نرخ بهره
حساسیت بازار املاک به این جنگ از آنجا ناشی میشود که این بخش به شدت به هزینه استقراض چه برای خریداران مسکن، چه برای سازندگان و چه برای صندوقهای سرمایهگذاری ملکی، وابسته است.
در آمریکا، دادههای مؤسسه فدرال وام مسکن «فردی مک» نشان میدهد متوسط نرخ بهره وام مسکن ثابت ۳۰ ساله در ۱۶ آوریل ۲۰۲۶ به ۶.۳۰ درصد رسیده است، در حالی که این رقم در ۲۶ فوریه ۵.۹۸ درصد بود. سپس تنشهای ژئوپلیتیکی دوباره نرخها را بالا برد و بازار را وارد نوسان کرد.
همچنین فروش خانههای موجود در مارس ۳.۶ درصد نسبت به ماه قبل کاهش یافت؛ نشانهای از اینکه تقاضای مسکن همچنان نسبت به افزایش هزینه تامین مالی یا افت اعتماد مصرفکنندگان حساس است.
بازار آمریکا؛ تعادل شکننده
دادههای وبسایت «ریلتور دات کام» نشان میدهد بازار آمریکا پیش از جنگ علیه ایران نیز در مسیر تعادلی کند قرار داشت؛ موجودی خانههای عرضهشده برای فروش در مارس نسبت به سال قبل ۸.۱ درصد افزایش یافت و قیمت میانه فایلهای مسکونی ۲.۲ درصد کاهش داشت. این روند بیانگر کاهش شتاب قیمتی بود.
اما هر موج تازه افزایش قیمت نفت یا نرخ بهره میتواند این تعادل را به تأخیر بیندازد؛ زیرا اثر آن تنها محدود به وام مسکن نیست، بلکه هزینههای زندگی، انرژی و بیمه را نیز افزایش میدهد و قدرت خرید خانوارها را کاهش میدهد.
از منظر گستردهتر، آمریکا به دلیل تولیدکننده بزرگ انرژی بودن، به اندازه اروپا و آسیا آسیبپذیر نیست؛ اما این مسئله مانع اثرگذاری جنگ علیه ایران بر بازار املاک آمریکا نمیشود.
شرکت «جونز لانگ لاسال» به نقل از مدیرعامل خود «کریستیان اولبریش» اعلام کرده است که جنگ، نااطمینانی سرمایهگذاری را افزایش داده و بر تصمیمگیری درباره اجارهها و تعهدات بلندمدت اثر میگذارد؛ زیرا سرمایهگذار ملکی برای ورود سرمایه به پروژههای چندساله نیازمند چشمانداز روشنتری است.
تفاوت اثرات در مناطق مختلف جهان
خارج از آمریکا، تفاوتها آشکارتر است. شرکت «لاسال» میگوید که اروپا و آسیا به دلیل وابستگی بیشتر به واردات انرژی در برابر شوک قیمت نفت آسیبپذیرترند.
دادههای آژانس بینالمللی انرژی نشان میدهد بخش عمده نفت عبوری از تنگه هرمز به آسیا میرود و ژاپن و کره جنوبی از جمله وابستهترین اقتصادها به این مسیر هستند.
این آژانس برآورد کرده است که در سال ۲۰۲۵ میلادی حدود ۱۵ میلیون بشکه نفت خام در روز معادل ۳۴ درصد تجارت جهانی نفت خام، از تنگه هرمز عبور کرده است؛ در حالی که سهم اروپا بسیار کمتر از آسیاست.
این بدان معناست که هر اختلال طولانیمدت، هزینه انرژی در اقتصادهای واردکننده را افزایش میدهد و بر درآمد خانوارها، سود شرکتها و در نتیجه تقاضای املاک مسکونی و تجاری فشار وارد میکند.
آسیا؛ فشار مضاعف
در آسیا، خطرات ابعاد بیشتری دارد؛ زیرا جنگ علیه ایران نهتنها هزینه واردات را بالا میبرد، بلکه زنجیرههای تامین و فعالیت صنعتی را نیز تهدید میکند. این مسئله بر املاک صنعتی، لجستیکی و اداری و نه فقط بر بخش مسکن نیز اثرگذار است.
اقتصادهایی که بیشتر به نفت خاورمیانه وابستهاند ممکن است با فشارهای تورمی تازهای روبهرو شوند که کاهش نرخ بهره را به تأخیر انداخته و دوره نرخهای بالای بهره را طولانیتر کند. این مسئله ارزش املاک را کاهش داده و معاملات بزرگ را عقب میاندازد.
اروپا؛ افت اعتماد اقتصادی
در اروپا، جنگ علیه ایران بر اعتماد اقتصادی نیز اثر گذاشته است. شاخص اعتماد سرمایهگذاران «زد ای دبلیو» در آلمان در ماه آوریل به پایینترین سطح خود در بیش از سه سال گذشته رسید؛ زیرا نگرانیها درباره کمبود انرژی و افزایش هزینه تولید بالا گرفته است.
گرچه این شاخص مستقیماً بازار املاک را نمیسنجد، اما کاهش اعتماد و افزایش ریسکهای صنعتی و مالی معمولاً به تصمیمات سرمایهگذاری در املاک، بهویژه در بخشهای تجاری، اداری و لجستیکی سرایت میکند.
خلیج فارس؛ آزمون اعتماد سرمایهگذاران
در جهان عرب، وضعیت متفاوت است. در کشورهای خلیج فارس، خطر اصلی از افزایش قیمت انرژی نیست، زیرا کشورهای تولیدکننده ممکن است از رشد قیمت نفت سود ببرند؛ بلکه خطر از بازنگری سرمایهگذاران درباره مفهوم پناهگاه امن در منطقه ناشی میشود.
رویترز بازار املاک امارات را نخستین آزمون واقعی پس از سالها رونق توصیف کرده است؛ زیرا نگرانیها درباره وابستگی دبی و ابوظبی به سرمایههای خارجی در حال افزایش است.
آژانس رتبهبندی «فیچ» هشدار داده است که تامین مالی املاک تجاری ممکن است در سناریوی منفی، مهمترین منبع افت کیفیت دارایی بانکهای اماراتی باشد. املاک تجاری تا پایان ۲۰۲۵ حدود ۱۳ درصد کل وامها را تشکیل میداد.
فیچ معتقد است کند شدن رشد اقتصادی، افت گردشگری و کاهش رشد جمعیت میتواند به املاک مسکونی و تجاری امارات فشار وارد کند؛ افزون بر اصلاح قیمتی که پیش از جنگ نیز انتظار میرفت.
آیا جنگ به سقوط بازار املاک منجر میشود؟
با این حال، جنگ علیه ایران الزاماً به معنای فروپاشی عمومی بازار املاک نیست. شرکت «لاسال» معتقد است املاک نسبت به برخی داراییهای مالی اسمی مزیتی مهم دارد؛ زیرا میتواند با افزایش اجارهبها یا بالا رفتن هزینه جایگزینی، بخشی از افزایش قیمتها را جبران کند و بازده واقعی خود را حفظ نماید.
اما این شرکت تأکید میکند که همچنان باید سبدهای سرمایهگذاری ملکی در برابر سناریوهای نرخ بهره بالاتر، ریسک بیشتر و بحران طولانیتر انرژی آزموده شوند.
پیامدهای متفاوت
«کمیل الساری» استاد اقتصاد و روابط بینالملل در گفتوگو با شبکه الجزیره گفت که اثرات جنگ بر بازار جهانی املاک در مناطق مختلف متفاوت خواهد بود، زیرا رابطه اصلی از مسیر نرخ بهره، انرژی و رشد اقتصادی میگذرد.
او توضیح داد که اروپا و آمریکا با معضل افزایش قیمت انرژی روبهرو هستند که تورم را بالا میبرد و شانس کاهش نرخ بهره را کم میکند؛ مسئلهای که هزینه وام مسکن را افزایش داده و تقاضا را کاهش میدهد.
در کشورهای عربی غیرنفتی نیز اثرات از مسیر افت قدرت خرید، افزایش کسری بودجه و بدهیها ظاهر میشود و بر خرید مسکن و سرمایهگذاری ملکی فشار میآورد.
الساری افزود که کشورهای خلیج فارس با نوع دیگری از خطر مواجهاند که شامل خطر کاهش اعتماد سرمایهگذاران خارجی و احتمال خودداری آنان از ورود سرمایههای تازه یا انتقال موقت سرمایهها به مناطق کمتنشتر است.
به گفته او، این فشار ممکن است در امارات محسوستر باشد، زیرا سرمایه خارجی سهم بزرگی در بازار املاک این کشور دارد؛ هرچند این اثر لزوماً دائمی نیست و با بازگشت ثبات سیاسی و امنیتی، سرمایهها ممکن است دوباره بازگردند.
او همچنین بازار املاک آسیا را از مسیر رشد جهانی با جنگ مرتبط دانست و گفت که اگر شوک انرژی ادامه یابد، تجارت مختل شود و هزینه تولید و حملونقل بالا برود، فشار بر تقاضای املاک در آسیا نیز تشدید خواهد شد؛ بهویژه در بازارهایی که از قبل با ضعف ساختاری یا کندی صادرات و صنعت مواجهاند.
..............................
پایان پیام/ ۲۶۸
نظر شما